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【綠庭視界】被忽視的大類資產投資:商業不動產的資產證券化

2019-10-10

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在房地產領域,大眾對住宅更關注,一說到房地產就想到住宅開發、投資。其原因一方面也是受交易量的影響,以中國2018年為例,住宅銷量已經達到19萬億,其中包含一手房交易近13萬億,二手房交易超6萬億。


從成交量來講,商業地產幾乎是九牛一毛。然而,如果把眼光轉向存量領域,結論就完全不一樣。目前,住宅預估的全國存量資產應該在200萬億甚至更多,商業物業存量約在50萬億的規模。未來的大類資產投資中,商業不動產將是一個巨大領域。


本期,綠庭視界將深入剖析當前商業不動產的投資現狀,并嘗試為大家帶來商業不動產的投資路徑及投資策略。


目錄

商業不動產投資現狀

國內投資者在商業不動產領域參與不足的原因

公募REITs何時到來

投資者在商業不動產中的投資策略


1、商業不動產投資現狀


如果把全球的主要城市的住宅的收益率水平與所在國的十年期國債利率作一個對比,如下圖,便會發現北京、上海、深圳等中國城市租金收益率在全球主要城市幾乎是處于最低的水平,且收益率遠遠低于基準的國債利率。

這種情況實際上也造成了泡沫化的爭議。所以一旦提到住宅投資,多數人覺得市場已經不太理性。


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那么,商業地產的回報率如何呢?同樣在全球的視野下,跟主要的國內門戶城市對比,北京的收益率在4.3%左右的水平,上海在3.5%到3.8%的水平,比十年期國債利率略高,第二從全球來看,當前北京、上海商業物業的收益率,甚至比紐約、香港的一些門戶城市的收益率還要高。

綠庭視界認為,商辦交易與周邊、近邊的住宅相比,商辦的標準一般比住宅的標準高,成本也要高出很多。然而現實中,住宅的價格對比辦公的價格已然倒掛。


2、國內投資者在商業不動產領域參與不足的原因


那么,在收益率較高的情況下,造成國內投資者在商業不動產領域參與不足的原因是什么呢?


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上圖是將中、美兩國的資產類別放在二維象限圖里,進行橫向收益率和縱向波動與風險擬合的結果。


結果顯示,美國是向右上方傾斜的趨勢,也即在每一個風險類別里,各種收益-風險特征的產品都存在。然而對于我國而言,在左下角和右上角之間有一個斷裂帶,中等收益、中等風險的產品有巨大空缺。如果跟美國對比,缺少的中等收益、中等風險產品就是以REITs為代表的證券化產品,其基礎資產就是大宗商業不動產。


綠庭視界認為,目前國內市場不是不想投商業地產,只是沒有合適的投資標的,也就是說國內的REITs為代表的合適的中等收益金融產品還沒有出現。


3、公募REITs何時到來


我國的資產證券化,可以分為四個階段:


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綠庭視界認為,近期交易所也正行動起來,開始推行試點。公募REITs在不遠的將來會成為中國資本市場的一個重要的金融品種,會成為商業不動產投資當中的一個標準配置。


4、投資者在商業不動產中的投資策略


按照國際分類標準,可把不動產投資分成核心型、核心增值型、增值型、機會型等不同類別。


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綠庭視界認為,從基礎資產的選擇角度來講,完整的存量商業物業可以提供一份3-5年的投資品種。由于核心商務區的老化、功能的錯配、新人群、新審美、新產業的涌現,未來城市更新必將成為一大潮流,其中,核心型將是投資者比較不錯的選擇。


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結語:

當下,商業不動產大宗投資門檻高,周期把控能力、復雜交易的并購能力、增值改造能力、金融創新能力、退出定價能力等等都是必不可少的要求。然而,通過迭代錘煉,將來也可形成完整的商業模式,獲取超額的回報。未來在去杠桿及資管新規的引導下,商業地產的資產證券化或將成為投資主流。

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